🚀 Podcast-Alert: „Wohnungseigentum – Beschlussfassung Teil1“ mit Maria Magdalena Kager-Knapp! 🚀
Herzlich Willkommen bei unserer Folge 10 mit Maria Magdalena Kager-Knapp zum Thema „Wohnungseigentum – Beschlussfassung“ inklusive Beispielen aus der Praxis.
Heute möchten wir uns mit der Beschlussfassung im allgemeinen, einem sehr wichtigen Entscheidungsinstrument im Wohnungseigentum beschäftigen.
Hier gibt es zwei Möglichkeiten, wie Beschlüsse von Eigentümergemeinschaften gefasst werden können:
Variante 1: Im Rahmen der Eigentümerversammlung – Wie wir bereits bei Folge 9 besprochen haben, erfolgt seitens der Verwaltung eine Einladung zur Eigentümerversammlung.
Wie viel Tage vor der Versammlung muss diese an die Eigentümer erfolgen?
RICHTIG: 14 Tage vor der Versammlung muss die Einladung verschickt werden.
In dieser Einladung gibt die Hausverwaltung die Tagesordnungspunkte so genau wie möglich bekannt. Wir erwähnen bei diesen Tagesordnungspunkten meistens den Kostenrahmen und geben weiters den Hinweis „Beschlussfassung“.
Somit können die Eigentümer bereits vor der Versammlung einen Überblick über die Themen bekommen und einschätzen welche Beschlüsse gefasst werden.
Dies ist besonders wichtig, da nur Beschlüsse über bekanntgegebene Tagesordnungspunkte gefasst werden können. Sollte daher bei der Versammlung ein neuerliches Thema, welches ebenfalls einer Beschlussfassung bedarf aufkommen, dann muss dieser Beschluss als Umlaufbeschluss mit dem Protokoll erfolgen.
In der Eigentümerversammlung können Beschlüsse auch per Handzeichen abgegeben werden.
HINWEIS: dies ist dann im Protokoll genau festzuhalten – eventuell mit Top-Nummer und Namen. Wir geben zur Sicherheit immer eine Liste mit der Möglichkeit zur Unterschrift durch – hier hat der Verwalter einen Nachweis.
Verweis auf die WEG Novelle 2022 – hierzu habe ich auch in unserer Folge 1 gesprochen:
1) Erleichterung von Mehrheitsbeschlüssen / Eigentümerversammlung
Um die Fassung von Mehrheitsbeschlüssen zu erleichtern, wird nunmehr alternativ zum bestehenden Mehrheitserfordernis (absolute Mehrheit aller Miteigentumsanteile) eine zweite Mehrheitsvariante eingeführt, die auf die abgegebenen Stimmen abstellt (der neue § 24 Abs 4 WEG gilt erst ab 01.07.2022). Bei dieser Variante liegt eine ausreichende Mehrheit vor, wenn ein Drittel aller Miteigentumsanteile und zwei Drittel der abgegebenen Stimmen (berechnet nach Miteigentumsanteilen) zugestimmt hat.
Variante 2: Als Umlaufbeschluss
Sollten unter dem Jahr Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft nötig sein, dann können diese auf dem Wege eines Umlaufbeschlusses gefasst werden. Diese Möglichkeit sehe ich jedoch persönlich eher für dringende Maßnahmen an, da bei Umlaufbeschlüssen die Erklärungen zwar schriftlich erfolgen können, jedoch Fragen nicht wie bei Eigentümerversammlungen erörtert werden können.
Daher versuchen wir – sofern es erforderlich ist – die Eigentümerversammlungen jährlich abzuhalten – dadurch können Umlaufbeschlüsse vermieden werden.
Diese Form des Beschlusses hat immer schriftlich zu erfolgen.
Wichtig ist generell, wenn Beschlüsse über Maßnahmen getroffen werden, dass seitens der Hausverwaltung per Gesetz drei Angebote eingeholt werden.
Aus diesen drei Angeboten ist dann der Bestbieter zu beauftragen – sofern es zu einem positiven Beschluss gekommen ist.
Beschlüsse können zu Maßnahmen der ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung getroffen werden.
Zu den Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zählen:
• Die Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft;
• Bauliche Veränderungen an allgemeinen Teilen, die nicht über den Zweck der Erhaltung hin-ausgehen; d.h. es muss der Bestand erhalten bleiben und es darf zu keiner Erneuerung kommen. Z.b. Einbau einer neuen Gittertüre im Zugangsbereich der Liegenschaft.
• Die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Eigentumsobjekt – hierzu zählen Wasserschäden
• Die Bildung einer angemessenen Rücklage; – WEG – Novelle 2022 – aktuell mind. € 1,06 pro m²
• Das Aufnehmen von Darlehen, um Erhaltungsmaßnahmen zu finanzieren, die nicht regelmäßig anfallen;
• Die angemessene Versicherung der Liegenschaft;
• Bestellung und Kündigung des Verwalters
• Die Bestellung und Abberufung des Eigentümervertreters
• Die Erlassung und Änderung einer Hausordnung;
• Das Vermieten und Kündigen allgemeiner Teile an Personen, die keine Wohnungseigentümer sind; z.B. HB-Wohnung, Garagenabstellplätze, etc.
• Das Erstellen und Aufbewahren des Energieausweises.
In diesen Fällen beträgt die Einspruchsfrist 1 Monat ab Anschlag im Haus. Sollte das Enddatum an ein Wochenende oder einen Feiertag fallen, dann nimmt man den nächsten Werktag als Enddatum.
Folgende Maßnahmen zählen zur außerordentlichen Verwaltung, können aber mit Mehrheitsbeschluss beschlossen werden:
• Nützliche Verbesserungen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
• Sonstige über die Erhaltung hinausgehende Veränderungen an allgemeinen Teilen der Liegen-schaft, sofern diese über die ordentliche Verwaltung hinausgehen.
Hier beträgt die Einspruchsfirst 3 bzw. 6 Monate.
HINWEIS: Drei Monate lang angefochten werden Beschlüsse, wenn ein Wohnungseigentümer übermäßig beeinträchtigt wird, oder die Kosten der Ver¬änderung unter Berücksichtigung der in absehbarer Zeit anfallenden Erhaltungsmaßnahmen nicht aus der Rücklage gedeckt werden können.
Die Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der anfechtende Wohnungseigentümer nicht ordnungsgemäß verständigt wurde. Die Anfechtung wird keinen Erfolg haben, wenn die zustimmende Mehrheit die Kosten trägt oder die Maßnahme bei fehlender Kostendeckung allen Wohnungseigentümern zum eindeutigen Vorteil ist.
Zählt eine Maßnahme nicht zur ordentlichen Verwaltung und auch nicht zu den Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung, für die ein Mehrheitsbeschluss ausreicht, dann kann diese nur einstimmig beschlossen werden.
Bei solchen Beschlüssen ist es ratsam, diese auch im Grundbuch eintragen zu lassen, damit diese für Dritte ersichtlich sind.
Wurde ein Beschluss gefasst, dann ist dieser im Haus auszuhängen und an alle Wohnungseigentümer zu übermitteln. Dem übermittelten Beschluss ist eine Belehrung über die Anfechtungsmöglichkeiten beizufügen.
In Ausnahmefällen kann es auch ein abweichende Abstimmungseinheiten geben. Einzelne Wohn-ungseigentümer sind im Falle einer Interessenskollision von der Beschlussfassung ausgeschlossen. Das bedeutet, wenn ein Eigentümer ein persönliches Interesse hat, das ausschließlich diesem Eigentümer einen Vorteil bringt, dann ist dieser Eigentümer auszuschließen. Das bedeutet, die Gesamtanzahl der Anteile wird um die Anzahl der Anteile des betroffenen Eigentümers reduziert.
Z.B. ein Miteigentümer möchte einen Teil vom Gang zu seiner Wohnung dazunehmen. Hier ist das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers eine allgemeine Fläche – die jedem Eigentümer gehört – alleine zu nutzen vorhanden. Daher darf er hier nicht mit abstimmen, da er dadurch das Abstimmergebnis für sich bevorteilen würde.
Es könnten auch generell geänderte Abstimmverhalten beschlossen werden (hier wäre jedoch ein 100%iger Beschluss erforderlich). Es wird ein Wohnblock mit Fernwärme versorgt und der andere Wohnblock hat Einzelheizungen – hier macht es Sinn die Entscheidungen pro Wohnblock zum Thema Heizung extra entscheiden zu können.
Sind Sie daher gemeinsam gespannt mit mir auf die Folge 11 – welche sich mit Beispielen zur Beschlussfassung befassen wird.
Sollten Sie hierzu Fragen haben, bitte wenden Sie sich direkt an mich unter kager-knapp@kager-knapp.at. Gerne können Sie auch Wünsche zu neuen Folgen über Themen, die Sie im Immobilienbereich interessieren an mich richten, ich nehme diese gerne unsere „Immo Wissen Kompakt“ auf. Schön, dass Sie zugehört haben Ihre Maria Magdalena Kager-Knapp
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